В чем причина умеренного 6,6% разрыва между сделкой и ценником?

Декабрьский отчет по первичному рынку недвижимости 2025 года ставит Новосибирск в середину общероссийского рейтинга с разницей в -6,6% между средней ценой квадратного метра в сделках и медианной стоимостью в экспозиции.

Этот показатель значительно меньше, чем у лидеров спада (Волгоград -16,5%, СПб -15,4%), но больше, чем у Москвы (-3%) или Казани (-4,5%). Такой «средний» результат — не случайность, а отражение специфики местного рынка, где общероссийские тренды проявились с поправкой на локальные особенности спроса и структуру предложения.

Как смещение спроса повлияло на статистику в Новосибирске?

Активность покупателей в Новосибирске в конце года подогревали ожидания изменений в ипотечных программах. Это привело к заметному росту числа сделок. Однако ключевым фактором, сформировавшим итоговый разрыв между предложением и итоговой стоимостью, стало смещение спроса в сторону более компактных лотов. Покупатели массово выбирали квартиры меньшей площади, что в среднем снизило стоимость «квадрата» в заключенных ДДУ. При этом рынок не был однородным: параллельно существовал устойчивый интерес к лотам, которые решают нестандартные жилищные задачи. Например, предложения купить 2 комнатную квартиру с возможностью обмена в Новосибирске отражают стратегический подход покупателей к решению жилищного вопроса, и такие сделки, как правило, менее подвержены влиянию сиюминутных рыночных колебаний.

Почему разрыв не был больше? Роль сегментации и ликвидных планировок

Относительно умеренный разрыв в Новосибирске по сравнению с другими миллионниками указывает на два возможных сценария. Первый: застройщики могли не прибегать к сверхагрессивным скидкам, так как общий спрос оставался стабильным. Второй, более вероятный: значительные скидки применялись выборочно — к лотам с низкой ликвидностью (например, квартирам на первых этажах, с неудачными планировками), в то время как на ходовые двух- и трехкомнатные квартиры с оптимальным соотношением цены и качества скидки были минимальны. Это создало баланс, при котором средний показатель не ушел в глубокий минус, как в городах с более выраженным ценовым давлением.

Практические выводы для покупателя в текущих условиях

Для того, кто выходит на рынок, данные декабря служат важным ориентиром:

• Ценовой разрыв — усредненный показатель. Ваша потенциальная экономия будет зависеть от того, на какой сегмент вы нацелены. На самые популярные «золотые» планировки скидка может не превысить и несколько процентов.

• Время для сложных сделок. Период высокой общей активности может быть удачным моментом для реализации нестандартных запросов. Например, возможность купить 2 комнатную квартиру с возможностью обмена в Новосибирске может стать предметом более гибких переговоров с застройщиком, который заинтересован в закрытии конкретного объекта.

• Сравнивайте не только цены, но и условия. Внимание стоит уделять не только итоговой стоимости, но и скрытым возможностям, которые девелопер готов предложить для стимулирования сложной сделки.

Таким образом, 6,6%-ный разрыв в Новосибирске отражает работу зрелого рынка, где сегментация спроса не позволяет средней цене резко обвалиться, но оставляет пространство для точечных выгодных приобретений как в массовом, так и в нишевом сегментах.